Préavis de 3 jours en Floride : texte, calcul et remise

Un propriétaire (landlord) de Floride engage l'éviction (eviction) pour loyer impayé en remettant une demande écrite, le préavis de 3 jours (3-day notice), qui donne au locataire (tenant) 3 jours, à l'exclusion des samedis, dimanches et jours fériés légaux, pour payer ou quitter les lieux (Fla. Stat. s. 83.56(3)). Le préavis doit être rédigé dans "substantially the following form" (en substance, le formulaire légal) et peut être remis par la poste, par remise d'une copie conforme (true copy) au locataire, par courriel selon s. 83.505 ou, si le locataire est absent, en laissant une copie à la résidence.

Le libellé légal

Cité de s. 83.56(3). Le texte ci-dessous est le libellé légal, en anglais, à utiliser tel quel. Remplissez les blancs ; la loi accepte une forme qui suit ce formulaire "substantially" (en substance), donc ne le réécrivez pas.

You are hereby notified that you are indebted to me in the sum of
______ dollars for the rent and use of the premises (address of
leased premises, including county), Florida, now occupied by you
and that I demand payment of the rent or possession of the premises
within 3 days (excluding Saturday, Sunday, and legal holidays) from
the date of delivery of this notice, to wit: on or before the
____ day of ________, (year).

(landlord's name, address and phone number)

Comment les 3 jours se comptent

La loi dit que le défaut doit se poursuivre "for 3 days, excluding Saturday, Sunday, and legal holidays, after delivery of written demand by the landlord for payment of the rent or possession of the premises." Elle ajoute, en substance, que seuls les jours fériés observés par les tribunaux comptent : "Legal holidays for the purpose of this section shall be court-observed holidays only." Les jours que votre tribunal observe ne sont pas énumérés dans le chapitre 83 ; demandez le calendrier du tribunal au greffier du tribunal du comté (county court clerk).

1. Notez le jour où vous remettez le préavis.
2. Commencez à compter le lendemain. La loi compte les jours "after delivery" et ne précise pas davantage la mécanique.
3. Sautez chaque samedi, dimanche et jour férié observé par le tribunal.
4. Le troisième jour compté est la date à inscrire dans le blanc "on or before".

Exemple chiffré avec des dates inventées (loyer dû le dimanche 1er novembre 2026 et impayé) :

Si un jour férié observé par le tribunal tombe dans le décompte, sautez-le aussi et repoussez la date d'un jour. Le chapitre 83 ne dit pas à quel jour un préavis envoyé par la poste est considéré comme remis ; pour le courriel, s. 83.505(4) le répute remis "at the time it is sent, unless the e-mail is returned to the sender as undeliverable." La remise en main propre vous donne la date la plus nette.

Comment le remettre

L'article s. 83.56(4) permet quatre méthodes : "mailing, delivering a true copy thereof, e-mailing in accordance with s. 83.505, or, if the tenant is absent from the premises, by leaving a copy thereof at the residence." Trois points :

• Le courriel ne fonctionne que si vous et le locataire avez signé l'addendum courriel décrit à s. 83.505 (ajouté par ch. 2025-16). Sans lui, utilisez une autre méthode.
• Le paragraphe (4) n'emploie pas le mot « post ». La méthode la plus proche qu'il nomme est de laisser une copie à la résidence, et seulement "if the tenant is absent from the premises."
• Le bail (rental agreement) ne peut pas écarter ces règles : "The notice requirements of subsections (1)-(3) may not be waived in the rental agreement."

Gardez une copie et notez comment et quand vous l'avez remis. Pour le courriel, s. 83.505(5) exige que l'expéditeur conserve une copie et "evidence of the transmission."

Que se passe-t-il si vous acceptez le loyer ensuite

Selon s. 83.56(5)(a), un propriétaire qui "accepts rent with actual knowledge of a noncompliance by the tenant" renonce au droit de résilier le bail pour ce manquement, "but not for any subsequent or continuing noncompliance." Le loyer partiel est traité différemment : en l'acceptant, le propriétaire "does not waive the right". Mais si un loyer partiel est accepté après l'affichage (posting) du préavis pour non-paiement, le propriétaire doit faire l'une de ces trois choses :

1. remettre au locataire un reçu indiquant la date et le montant reçus, ainsi que la date convenue et le solde du loyer dû, avant de déposer une action en reprise de possession ;
2. consigner le loyer partiel auprès du tribunal (court registry) en déposant l'action en reprise de possession ; ou
3. afficher un nouveau préavis de 3 jours tenant compte du nouveau montant dû.

La ligne d'historique de s. 83.56 dans les lois de 2026 se termine par "s. 5, ch. 2025-16; s. 2, ch. 2026-143," donc vérifiez le texte en vigueur, pas un ancien formulaire ni un blogue.

Si le locataire ne paie ni ne part

Vous déposez une action en reprise de possession (action for possession) devant le tribunal du comté en vertu de s. 83.59. Un mandataire du propriétaire "is not permitted to take any action other than the initial filing of the complaint, unless the landlord's agent is an attorney." Vous ne pouvez reprendre possession d'aucune autre façon, sauf dans les cas que s. 83.59(3) énumère : le locataire a remis ou abandonné le logement, ou le dernier locataire restant est décédé et les conditions de ce paragraphe sont remplies. Les frais de dépôt, les formulaires et la procédure ne relèvent pas du chapitre 83 ; demandez au greffier. Un locataire qui soulève "the defense of a defective 3-day notice" doit consigner le loyer auprès du tribunal (s. 83.60(2)), et selon s. 83.60(1)(a) le propriétaire "must be given an opportunity to cure a deficiency in a notice" avant le rejet de la demande.

Erreurs courantes

• Compter les samedis, les dimanches ou les jours fériés du tribunal, de sorte que l'échéance tombe un ou deux jours trop tôt.
• Omettre le comté, « Florida », ou le nom, l'adresse et le numéro de téléphone du propriétaire, que le formulaire demande tous.
• Mettre autre chose que le loyer dans la somme. Le formulaire dit que la somme est "for the rent and use of the premises." Selon s. 83.43(12), "rent" (loyer) comprend "any other payments due the landlord from the tenant as may be designated as rent in a written rental agreement" ; le chapitre 83 n'en dit pas plus sur les autres frais, donc demandez à un avocat de Floride avant d'en ajouter.
• Prendre le loyer complet après avoir remis le préavis, puis tenter de procéder sur ce défaut.
• Envoyer le préavis par courriel sans addendum signé.
• Aucune preuve de remise.

Sources

• Fla. Stat. s. 83.56 — Florida Senate, 2026 Florida Statutes
• Fla. Stat. s. 83.505 — Florida Senate, 2026 Florida Statutes
• Fla. Stat. s. 83.59 — Florida Senate, 2026 Florida Statutes
• Fla. Stat. s. 83.60 — Florida Senate, 2026 Florida Statutes

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Information seulement, pas un avis juridique. Texte de loi vérifié par rapport aux Florida Statutes 2026 (chapitre 83, partie II) le 4 octobre 2026. Les lois changent à chaque session législative et un tribunal peut les lire autrement qu'un résumé; pour un litige, une éviction ou tout ce qui coûte cher à rater, consultez un avocat spécialisé en droit locatif en Floride. Ces articles sont des traductions de nos articles anglais; seul le texte anglais de la loi fait foi.